470
Період 2016-2021 років – “золота” епоха ринку будівництва житлової нерухомості в Україні. В ті часи первинний ринок мав високий попит серед покупців житла завдяки низькій вартості та відсутності альтернативних фінансових інструментів.
Забудовники не встигали анонсувати початок будівництва нового житлового комплексу, як біля відділів продажів утворювались черги з охочих інвестувати. Девелоперським компаніям не доводилось шукати додаткові джерела фінансування, адже вони завжди могли сподіватися на покупців.
Легковажність стала фатальною помилкою для гравців без накопичених ресурсів. У 2022 році ринок нових квартир обвалився на 90%, а його відновлення пішло за негативним сценарієм: у 2024 році попит становить одну п’яту від довоєнного.
Натомість ринок оренди житла у Києві та у великих містах на заході і в центрі України досяг своїх максимальних значень у гривневих цінах. Вперше в історії ставки оренди однокімнатних квартир у Львові та Ужгороді випередили Київ.
“єОселя” не врятувала ринок новобудов
Тільки-но покупці квартир на “первинці” перестали укладати угоди та призупинили виплати за розтермінуваннями, девелоперські компанії швидко вичерпали свої фінансові запаси. Частина забудовників взагалі зупинили роботи на будмайданчиках, частина – відновили роботи тільки на об’єктах з високим степенем готовності.
Нові черги комплексів та нові проєкти запускали лише ті компанії, власники яких виділили власні кошти або знайшли фінансування “на стороні”. Ключовим фактором був географічний – чим далі майбутній житловий комплекс знаходився від кордону з Росією, тим охочіше девелопер вкладався в нього.
Кількість угод на ринку первинної нерухомості у 2024 році становила 20% від показників 2021 року, порахували в Національному банку (НБУ).
Ситуація на ринку первинної нерухомості могла бути ще гіршої, якби не існувало державної програми пільгової іпотеки “єОселя”. З початку дії “єОселі” у кінці 2022 року нею скористалися 14,8 тис. позичальників. Загальна сума виданих кредитів – 24 млрд грн, з яких 14,6 млрд – у 2024 році. Це рекордна для України сума, адже раніше в країні не існувало настільки масової іпотечної програми.
49% позичальників у 2024 році – військовослужбовці та поліцейські, 7,7% – медики, 7,3% – педагоги. Вони взяли іпотеку під 3% річних. 27,1% реципієнтів взяли кредит під 7%.
На київський регіон припало понад 50% виданих кредитів – в столиці видали 1,9 тис. позик на 4,1 млрд грн, в Київській області – 2,3 тис. позик на 3,9 млрд грн.
Лише у третині випадків оператор “єОселі” (“Українська фінансова житлова компанія”) підтримала державними коштами компанії-забудовники: 24,1% отримувачів іпотеки придбали квартири, що будуються, ще 8,7% – готові квартири від забудовника. Решта 67,1% кредитів профінансували купівлю житла на “вторинці”.
За підрахунками НБУ, в середньому по країні лише 4-5% угод на ринку первинної нерухомості укладалися із залученням іпотеки.
В останній день року уряд докапіталізував “Укрфінжитло” облігаціями ще на 20 млрд грн, тож дія державної програми триватиме і в 2025 році. Співрозмовник ЕП в “Укрфінжитло” пояснив, що в разі успішної монетизації облігацій компанія планує видавати іпотечних кредитів на близько 1 млрд грн щомісяця.
Він додав, що у 2025 році “Укрфінжитло” більше орієнтуватиметься на нове житло, зокрема те, що ще будується. Підтримка будівельної галузі була однією з основних ідей створення програми доступної іпотеки.
Дефіцит пропозиції житла навіть за низького попиту призвів до зростання цін на квартири. У Києві, Одесі та Дніпрі середня ціна квадратного метра зросла на 10-14% за рік, підрахували в компанії ЛУН.
Лідерами за темпами зростання житла на “первинці” стали Кропивницький (+33%), Рівне (+24%), Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця (21%). Водночас в доларовому еквіваленті зростання у цих п’яти містах становило 8-19%.
Вторинна нерухомість: фінансові умови хороші, безпекові – погані
Попит на житлову нерухомість на вторинному ринку відновився на 70% від показників 2021 року, йдеться у найсвіжішому Звіті про фінансову стабільність Національного банку. За одинадцять місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за цей період 2023 року.
Вражаючі 67,1% кредитів, виданих “Укрфінжитлом” для придбання квартир на “вторинці”, не зіграли ключову роль в її популярності серед інвесторів. Середній вік житлового будинку в Україні становить близько 50 років, в той час як “єОселю” можна отримати на житло віком від трьох до десяти років.
Вторинне житло популярне серед покупців завдяки низці переваг: відсутність ризику недобудови, наявність ремонту, широкий вибір, юридично проста процедура придбання.
Квартири на вторинці купують переважно з метою розселення з родичами, зміни орендованого житла на власне та покращення житлових умов, свідчать результати досліджень “OLX Нерухомість”. Натомість інтерес до купівлі квартири як до інвестиції слабшає.
Найбільшим попитом на вторинному ринку користується невелике, а отже – дешевше житло. Медіанна площа придбаних у 2024 році квартир в Україні і Києві однакова – 48 кв. м, йдеться у звіті НБУ. Водночас, за інформацією ЛУН, медіанна площа житла, яке наявне для продажу в Києві, помітно вища – близько 60 кв. м.
Торік середній час продажу квартири в Києві становив від 2 до 4 місяців, найшвидше продавались однокімнатні квартири. Тривалість експозиції квартир дає можливість оцінити баланс між попитом та пропозицією, рівень платоспроможного попиту та згоду/незгоду покупців з ринковими цінами, кажуть в ЛУН.
У Києві термін експозиції знизився з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року, у Львові – з 62 до 42 днів.
Навесні та влітку 2024 року, коли ціни на нерухомість трохи знизились, термін експозиції квартир на ринку теж знижувався. Це свідчить про наявність платоспроможного попиту і готовність покупців до швидкого укладання угоди за умови дисконту з боку продавців, пояснюють в компанії.
В Нацбанку порахували, що з огляду на зростання доходів населення цінові умови придбання житла сьогодні навіть сприятливіші, ніж у 2021 році. Щоправда, потенційних покупців стримують від угод безпекові ризики.
Адаптація до невизначеності
Ринок оренди почуває себе найвпевненіше: попит високий, орендні ставки ростуть, термін експозиції вільних квартир знижується, кажуть в ЛУН.
У 2024 році вартість оренди квартир збільшувалась співмірно з вартістю самого житла. Співвідношення ціни до оренди у Києві становить 10X. Це означає, що кошти, витрачені на придбання нерухомості, можна повернути за 10 років.
Більш високе значення цього показника часто свідчить про виникнення цінової “бульбашки” на ринку, тоді як нижче значення може попереджати про недооцінку вартості житла або завищену вартість оренди.
“10X” означає, що купівля житла є гарною альтернативою оренді. Однак воєнні ризики змінили правила гри: населення не готове інвестувати кошти в придбання житла на таких умовах, як раніше”, – йдеться у Звіті про фінансову стабільність НБУ.
Вибір на користь оренди є відповіддю українців на невизначеність у зв’язку з тривалою війною Росії проти України.
В середньому оголошення про довгострокову оренду квартири у Києві закривається за 7 днів (рік тому було 10 днів), у Львові – 14 днів (було 20), в Одесі – 12 днів (було 11).
В ЛУН припускають, що зростання орендних ставок протягом 2024 року майже у всіх містах України може спонукати до збільшення інвестиційного попиту на квартири. А продавці нерухомості можуть замислитись про своє “перепрофілювання” на потенційних орендодавців.
Що чекати на ринку нерухомості у 2025 році
З огляду на подорожчання будівельних матеріалів і зростання оплати праці через дефіцит робочої сили, ціни на первинному ринку зростуть, особливо в Києві та Львові — містах із високим рівнем міграції та інтересом інвесторів.
Ринок довгострокової оренди, ймовірно, продовжить зростати через міграцію населення до безпечніших регіонів та невизначеність, яка змушує потенційних покупців обирати оренду замість купівлі. Підвищення попиту на тлі скорочення пропозицій спричинить зростання цін на оренду, особливо у західних і центральних областях.
У 2025 році кількість пропозицій на ринку оренди може зрости, якщо продавці, не знайшовши покупців, вирішать здавати нерухомість як мінімум для покриття комунальних витрат, як максимум — для отримання прибутку.
Попит на подобову оренду також зростатиме, особливо в літній період, завдяки внутрішньому туризму, робочим відрядженням і зустрічам сімей, які розділила війна.
Визначальними чинниками, що будуть драйвити ринок у 2025 році залишаються безпека, стабільність енергосектору, економіки та платоспроможність населення.
Загалом 2025 рік стане роком обережного відновлення ринку, що залежатиме від економічної та соціальної стабільності, довіри інвесторів та ситуації на фронті.
